Szegény gazdagok – gondolatok a hazai ingatlanpiacról

szegeny_gazdagok.jpg

Azt hittem rosszul látok, amikor a napokban egy új fejlesztésű társasház egyik lakásának főbb paramétereit futottam át. Az ingatlan a Gellért-hegy déli oldalán található a Villányi út felett, egy számomra nagyon kedves környéken. Nyugodtan mondhatom, hogy  rendkívül elfogult vagyok, mert innen száz méterre laktunk, amikor a fiaim megszülettek, de az egész életem nagy részét a Gellért-hegyen, vagy annak közvetlen szomszédságában éltem le. Szinte minden házat jól ismerek a hegyen és – azt gondoltam – az ingatlanárakkal is tisztában vagyok, mint ahogy azzal a ténnyel is, hogy magas színvonalú lakás ritkán kerül piacra innen, így az árak nagyon magasak. A számok azonban még így is meghökkentőek voltak.

A hatvanöt négyzetméteres ingatlan vételára – beköltözhető állapotban, egy garázshellyel –, több mint 160 millió forint volt. Durván 2,5 millió forintos négyzetméterár jött ki, amihez hosszas indoklás tartozott, hogy miért ennyi, és, hogy szintén a Gellért-hegyen egy ugyanilyen fejlesztés hasonló árakon már szerkezetkész állapotban elkelt. Nincs okom kételkedni abban, hogy a fejlesztők profik, vagyis tényleg nagyon magas, állításuk szerint luxus színvonalú lakások épülnek, és a piacot is jól mérték fel, vagyis el fognak kelni az ingatlanok. Mégis meghökkentem, és – szakmai ártalom –, azon kezdtem gondolkodni

MIT JELENT EZ A 2,5 MILLIÓS NÉGYZETMÉTERÁR A GAZDASÁGI KONJUNKTÚRA, AZ INGATLAN- ÉS ÁLTALÁBAN BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉGEK PIACAIT TEKINTVE? KÜLÖNÖS TEKINTETTEL ARRA, HOGY A GAZDASÁGI CIKLUS VÉGÉHEZ KÖZELEDÜNK.

Arra, hogy mi jöhet, az októberi tőzsdei árfolyamzuhanás jó példát szolgáltatott.

Naponta jelennek meg írások, még itt a blogon is, Gyurcsik Attila kollégám tollából egy kiváló cikk pár héttel ezelőtt, hogy miért nem drága a magyar (lakó)ingatlan piac. A számokkal, grafikonokkal nincs is okunk vitatkozni. Ugyanakkor a háromévtizedes szakmai rutinom mégis azt súgja, hogy a helyzet ennél bonyolultabb. Néhány olyan jelenségről fogok írni, amelynek értelmezéséhez nem kell különösebb gazdasági szakértelem, de mégis elgondolkodtató.

picture

Drágák a budapesti ingatlanok?

Az elmúlt évek drasztikus áremelkedése inkább csak a túlzóan alacsony árakat szüntette meg. Régiós összevetésben Budapest még mindig nem számít drágának, miközben az egyik legélhetőbb uniós város a térségben – ez a kombináció vonzza a külföldi vevőket is.

ELŐSZÖR IS NINCS OLYAN, HOGY INGATLANPIAC. EZ NEM EGY HOMOGÉN, TRANSZPARENS, JÓL ÖSSZEHASONLÍTHATÓ, HASONLÓ BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉGEKBŐL ÁLLÓ, NAPISZINTŰ PONTOS INFORMÁCIÓKAT ADÓ RENDSZER, MINT PÉLDÁUL A TŐZSDE.

Vannak különböző típusai az ingatlanpiacnak (lakó, iroda, kereskedelmi, ipari stb) és ezen belül számtalan szegmens. A lokáció, és különösen lakóingatlanok esetében nagyon sok szubjektív, nehezen számszerűsíthető tényező határozza meg az árat. Ezért nem sok értelme van azon gondolkodni, hogy vajon Bécshez, Prágához képest az átlagos budapesti ingatlannak milyen ára kellene legyen. Ráadásul az átlag könnyen megtréfálhat minket. Ahogy egy híres statisztikus mondta, Svájc átlagban sík, csak a – szerinte amúgy is mindenre alkalmatlan – hegyeit be kell dobni a tavaiba. Sajnos a sokkal informatívabb medián árakról nincs statisztikánk, így főzzünk azzal, amink van. (Érzésem szerint egyébként a medián árak vonzóbb, vagyis olcsóbb képet mutathatnak a magyar piacról.)

Négyzetméterre vetítve tényleg nem tűnik drágának, igaz olcsónak sem a budapesti lakó- vagy éppen iroda-, kereskedelmi ingatlanpiac. Ám a lakóingatlanok esetében a jövedelmekhez viszonyítva már teljesen más helyzettel találkozunk, amire Attila cikke is rávilágít. Ez fontos, hiszen egy adott terület ingatlanainak árát elsősorban az ott élő emberek vásárlóereje határozza meg. Ezt két tényező egészíti ki. Az egyik a jövedelmen túli finanszírozási képesség, vagyis az állami juttatások (az egyik legfontosabb ilyen rendszert épp most szántották be, a nem éppen finom, átgondolt, hosszútávra tervező, döntéseikkel és azok hatásaival tisztában lévő politikusaink), és a hitelek.

picture

Lakástakarék-matek

Nem fekete-fehér a lakástakarékok értékelése, de jó lett volna azt látni, hogy a különböző szempontokat összegző hatástanulmány alapján születik felelős döntés. Egy példa alapján az állam a felújítások számlához kötöttségével nyertese is lehetett a lakástakarékoknak.

Kinek olcsó? Kinek drága?

A másik a nem rezidens befektetők, illetve ideköltöző külföldiek szerepe. A 2000-es évek ingatlanpiaci és építőipari ámokfutását pont ugyanezen tényezők magyarázzák, és pont ugyanolyan olcsó volt Budapest Prágához, vagy éppen Bécshez képest. A végét ismerjük, Magyarország a 2008-as válságban az elsők és a legnagyobb mértékben fejre állók táborát gazdagította leginkább az építőipari és ingatlanpiaci, illetve azt finanszírozó (deviza)eladósodási folyamat eredményeként. Eladósodási szempontból a hitelkitettség alacsonyabb mértéke, és ami még fontosabb, a devizakockázat hiánya miatt lényegesen jobb ma (még) a helyzet, mint akkor volt.

Nagyon nem mindegy, hogy egy piacot mi jellemez: az ott élők felelős ingatlanvásárlási döntései, amit egy jól átgondolt, hosszútávon stabil gazdaságpolitikai (ezen belül kiemelten az állami támogatási, monetáris politikai és finanszírozási) környezet  határoz meg, vagy más tényezők (is). A magyar demográfia nem sok jót jósol a helyi ingatlanpiacnak, ugyanakkor a lakásállomány minősége, korszerűsége rendkívül alacsony, tehát ez jelentős beruházást tesz a következő évtizedekben is szükségessé. Az „átlagos” lakásvásárló mellett nagyon jelentősen befolyásolja a piacot a migráció (mindkét irányba), illetve a tisztán pénzügyi befektetőként megjelenő hazai és külföldi vásárlók motivációi, lehetőségei. A Magyarországot elhagyó és külföldön dolgozó magyarok tömege nem ingatta meg a hazai ingatlanpiacot, de annak a válság utáni, még évekig tetszhalott állapotához nagyban járult hozzá. Ugyanakkor a piac elmúlt években tapasztalható fellendülésében nagy szerepe volt a Magyarországra települő vagy itt befektetésként lakást vásárló külföldieknek. A hazai finanszírozási környezet, az alacsony kamatok, különböző módon támogatott, ösztökélt hitelkonstrukciók szintén sokat segítenek, de mint említettem, egyelőre a tíz évvel ezelőttihez hasonló buborék nem fenyeget. Ugyanakkor, ha bármilyen okból a (reál)kamatok növekednének, ahogy például az Egyesült Államokban, az alacsony tőkeáttétel mellett is negatívan hatna az ingatlanpiacra.

Még egy gondolat, visszatérve az írás apropójához. Több kutatás bizonyítja, hogy Magyarországon a 2010-es években folytatódott a társadalmi polarizálódás, vagyis egyszerre zajlott elszegényedés és a politikai szempontból fontos társadalmi rétegek jövedelmi helyzetének jelentős javulása (főleg a válság éveihez képest).

EMELLETT MEGJELENT EGY ÚJ „ARISZTOKRÁCIA”, AMELYNEK HAZAI BEFEKTETÉSEI A STATE CAPTURE-HÖZ (MAGYARUL AZ EU-S ÉS ÁLLAMI FORRÁSOK MAGUKHOZ IRÁNYÍTÁSÁHOZ) SZÜKSÉGES VÁLLALKOZÁSOK MELLETT JELLEMZŐEN INGATLANOKBAN ÖSSZPONTOSULNAK.

Ez magyarázza az ingatlanpiaci árak széthúzódását is és teszi az átlagot kevésbé informatívvá.

Ingatlan vs. műtárgyak

De lépjünk tovább, tegyük fel, hogy van értelme nemzetközileg összehasonlítani az ingatlan és egyéb befektetési eszköz árakat és az azokat meghatározó tényezőket. Nos, akkor az a kérdés, hogy vajon mit tudunk mondani egy másik terület, a műtárgyak árazását tekintve. Galériákat és aukciós házakat működtető ismerőseim jutnak eszembe, akik szintén azt mondják, hogy a magyar műtárgyak rendkívül olcsóak nemzetközi összehasonlításban. Nos, az ingatlanpiac egy homogén, transzparens, precízen árazható és összehasonlítható piac a műtárgy bizniszhez képest. De ne adjuk fel, azért számoljunk egy kicsit. Ha hirtelen mondanom kellene egy számot, azt mondanám, hogy a magyar műtárgyak nagyjából annyiba kerülnek, mint a nemzetközi műtárgypiacon kereskedett „termékek”, egy különbséggel: azok az árak dollárban vannak, a miénk pedig forintban, vagyis van egy nagyjából 280-as szorzó. Ez tényleg elég olcsónak tűnik, pedig ezen a piacon ma már dominánsan külföldi vevők mozgatják az árakat. Hát igen, azok a fránya jövedelmek, amelyekhez képest nem olcsó a magyar műtárgypiac, különben nem a külföldiek lennének dominánsak. Igen, tudom, kulturális tényezők is befolyásolják a képet, hiszen a jómódú és gazdag magyarok többsége ugyanolyan idegenkedéssel tekint a támogatásra, mecenatúrára, mint a műtárgy vásárlásra. De vajon mi magyarázhatja a 280-as szorzót?

Van egy másik egyszerű viszonyszámom, és akkor rögtön érthetővé válik a dolog. A világ leggazdagabb emberei, akik vevőként és eladóként a nemzetközi műtárgypiacot (és persze a luxusingatlanpiacot is) befolyásolják, néhány milliárdtól durván százmilliárd dollárig terjedő vagyonnal rendelkeznek, amelyért piaci alapon, szabadversenyben megdolgoztak, vagy kedves felmenőiknek hála (részben) örökölték. A hasonló magyar vagyonos családoknak ugyanekkora vagyona van, csak forintban, tehát itt is van egy 280-as szorzó. Nem szeretnék többet belelátni ebbe a két viszonyszámba, mint amennyi benne van, és óva intenék bárkit, hogy befektetési döntéseit ilyen hüvelykujj számok alapján hozza meg, de mindenesetre elgondolkodtató a kép.

Ingatlanalapok és hozamok

Még néhány megérzés. Noha dübörög a magyar irodaingatlanpiac és daruk láthatóak minden irányban, egy kiemelt A-kategóriás ingatlant jóval húsz euró alatti all-in költséggel nem könnyű kiadni, mert még a gazdag multinacionális cégek is drágának tartják. (Hülyék, hát nem tudják mennyivel olcsóbbak a budapesti irodabérleti díjak, mint a bécsiek, vagy prágaiak…). Az elmúlt két év sikertermékei a befektetési alapok piacán az ingatlanalapok voltak, ami a fentiek értelmében talán érthető is, hiszen ekkora (közelmúltbeli) áremelkedés nyilván vonzza a befektetőket. Ugyanakkor, ha a nagyobb alapok százalékos hozamait megnézzük, az látszik, hogy az elmúlt 1, 3, 5 évben nem tudtak igazán versenyképes alternatívát jelenteni a lakossági (inflációkövető) állampapírokhoz képest, tízéves hozamaik pedig messze alatta vannak a legjobb, de ma mégis meglehetősen mostohán kezelt abszolút hozamú vagy részvénybe fektető társaiknak. (Tegyük hozzá a volatilitásuk is jóval alacsonyabb, már-már érthetetlenül alacsony.) Természetesen a kisebb ingatlanalapok között, főleg az elmúlt éveket nézve vannak nagyon jó hozamúak.

Persze abban semmi újdonság nincs, hogy a befektetők horizontja rövid, jó esetben 1-2 év, és ma az ingatlan a sztárbefektetés. További kérdés azonban, hogy mi is van az ingatlanalapok portfólióiban, azoknak a középtávú jövőjét milyen tényezők befolyásolják; a „hozamnak”, vagyis az alap nettó eszközérték növekedésének mekkora része származik átértékelésből és mennyi cash flow megtérülésből (megérzésem szerint egyre inkább átértékelésből). És mi fog történni, ha esetleg jelentős áresés alakul ezen ingatlanok piacán, vagy csak megáll az áremelkedés.

Senki ne értse félre, hosszútávon egy professzionálisan kezelt ingatlanportfólió mindig versenyképes kockázat-hozam alapon az egyéb befektetésekkel összevetve, és emiatt van helye a családi portfóliókban is. A következő években azonban egyáltalán nem biztos, hogy ez a tétel igaznak bizonyul, akkor is, ha még egy-két jó év sok projektet fog víz felett tartani.

(Címlapkép: Panoráma a Gellért-hegyről, fotó: Czimmy, Wikipédia.)

A bejegyzés trackback címe:

https://concorde.blog.hu/api/trackback/id/tr9514383464