Az elmúlt 5 évben akár duplázni is lehetett az ingatlanon. Sokan vettek éppen ezért spekulatív okokból vagy befektetésként is ingatlant. A hozam nagy részét meg is fogták, az ár és a bérleti díjak jelentősen megugrottak. A kérdés csupán, hogy ez a dinamika meddig tartható még? Van alternatívája az ingatlan befektetésnek?
Az ingatlan vitathatatlanul jó üzlet volt az elmúlt 5 évben. A szabad pénzek keresték a befektetési alternatívákat, az állampapír hozamok feletti megtérülési lehetőséget. Erre a felfokozott hangulatra és árakra locsolt rá még az olcsó (vagy akár ingyen) hitel egy kis benzint. A következményeket pedig látjuk. A bevételekhez, megtakarításokhoz képest irreális ingatlan árak. Ez persze nem kellene, hogy gondot okozzon, de azért kicsit érdemes gondolkozni.
Ha az ingatlanárak túlfűtöttek, akkor ahhoz, hogy érdemi hozamot lehessen elérni, még drágábban kell kiadni. A bérleti díjat azonban valakinek ki kell fizetnie. Az elmúlt évek béremelkedésével ez működött, azonban eljöhet egy olyan – az árak emelkedését tükröző – bérszint, amit már nem bír el a kereslet. (És közben a turizmusra ráállt lakáskiadók dolga is nehezedik, nemcsak az erős konkurencia miatt.) Ez pedig gondot okozhat majd a tulajdonosoknak is: sokan hitelből vettek ingatlant, és a lakáskiadásból befolyó bérleti díjból fizetik a törlesztő részletet. Ha kisebb a hozam és nem jönnek be a korábbi számítások, az akár eladásokat is generálhat, azaz ez a spirál nyomást helyezhet a lakás árakra is.
Nézzünk egy konkrét példát...
Kiemelt fővárosi részen egy 30 négyzetméteres lakás 12-15 millió forintért még jó vétel volt 5 éve (persze akkor is már kicsit drágának éreztük), de most 30 millió forintért már nem biztos, hogy visszautasíthatatlan ajánlat. Amíg ki van adva 150-180.000 forintért havonta, addig mindenki boldog, de amint 1-2 hónapig nincs bérlő, vagy csak 1 havi díjjal elcsúszik a bérlő, akkor ez a számítás már megdőlhet. Egy nem várt javítás, felújítás további pénzeket vihet. A havi 180 ezer forintos bérleti díj jelent 7,2 százalékos bevételt, de ha ezt a ráfordításokkal és az adóval is korrigálom, akkor várhatóan tisztán inkább 4-5 százalék lehet ez a hozam. Persze ez nem probléma addig, amíg maga az ingatlan ára évi 20 százalékot emelkedik, hiszen azzal együtt számolva még mindig kimagasló hozamot lehet elérni. A kérdés azonban az, hogy az 5 éve tartó évi 20 százalékos áremelkedés meddig tarthat még? Látva az ingyen hiteleket, a belengetett kamatcsökkentési kilátásokat, nem kizárt, hogy még 1-2 évig. És érdemes figyelembe venni azt is, hogy az ingatlan piac csak addig likvid, amíg tart az ingyen pénz korszaka. Ha elzárják ezeket a csapokat, akkor gyorsan kiszárad a piac és leesnek az árak.
Az MNB túlfűtöttségre figyelmeztet, miközben van jó alternatíva
Tudja jól ezt az MNB is, éppen ezért hívta fel a figyelmet idén már több alkalommal is arra, hogy Budapesten az ingatlan árak már túlfűtöttséget jeleznek, azaz közel lehet már a piac teteje. Erre lehet jó alternatíva a MÁP+ azaz az új szuper államkötvény, mely a magánszemélyeknek 5 éves futamidőre akár adómentesen biztosíthat 4,95% hozamot. Ez pedig annak is jó alternatíva lehet, aki kimagasló hozamot ért el az elmúlt években az ingatlanon. Likviden, kiszámíthatóan, a nélkül, hogy havi szinten foglalkozni kellene vele, hozza az európai szinten is kimagasló kötvény hozamot.
Alternatíva lehet még a hazai tőzsde is, mint befektetési lehetőség, bár ez magasabb kockázatú mint az állampapír vagy az ingatlan. A BUX az elmúlt 5 évben több, mint duplázott, 127 százalékot emelkedett. Az alacsony kamatok és növekvő GDP pedig itt is további növekedést jelez előre, így azért
ÖT ÉV INGATLANPIACI BUMM UTÁN ELRAKNI A NYERŐT, VISSZAVONULNI KICSIT EGY 4,95%-OS HOZAMÚ TERMÉKBEN ÉS A PÉNZ EGY KISEBB RÉSZÉT A LIKVID TŐZSDÉN BEFEKTETNI JÓ KOMBINÁCIÓNAK TŰNIK.
Ha pedig közben a piac lehetőséget ad, akkor lehet, hogy 20-30 százalékkal olcsóbban is lehet majd újra ingatlant venni.
