Magasak a budapesti lakásárak ahhoz viszonyítva, hogy mennyit keresünk? De lehet, hogy inkább olcsók az ingatlanok a nyugati fővárosokhoz képest? Ezekre a kérdésekre ez a poszt nem akar választ találni, hiszen már többször foglalkoztunk a Concorde blogján ezzel a vitával. De van még izgalmas aspektusa a hazai lakóingatlan-piac szárnyalásának. A bérleti díjak már önmagukban is figyelemre méltó mértékben emelkedtek, és erre tett rá még egy (vagy több) lapáttal az Airbnb a belvárosi kerületekben. Milyen hozamot érhetünk el, ha most – a ciklus vélhető vége felé – veszünk egy lakást és kiadjuk? Többet kereshetünk az Airbnb-vel? Összehasonlítható a sima lakáskiadás és az Airbnb kockázata? Ezekre a kérdésekre igyekszem most fókuszálni.
Egyszerű példa rengeteg szubjektív faktorral
Az ingatlanok egyedi árazását a lakások műszaki állapota és elhelyezkedése szinte teljesen meghatározza, így általánosítani ebben a kérdésben szinte lehetetlen. Jobb híján vegyük alapul egy adott városrész átlagos értékeit egy egyszerűsített számításhoz. A kalkuláció célja nem az, hogy forint-fillérre tudjuk, mennyit kereshetnénk a beruházással, hanem az, hogy érzékelhessük az Airbnb és a klasszikus bérbeadás közötti különbséget.
Annak érdekében, hogy viszonylag jól összehasonlítható legyen az ingatlan két hasznosítási módja, a brit fiatalok által kevésbé belakott, így négyzetméteráraiban még (talán) nem teljesen elszállt árazású kerületrészt veszek alapul. A XI. kerület belső része nincs messze a belvárostól, de már zöldes részei is akadnak, tömegközlekedéssel, sőt metróval is könnyen megközelíthető. Így mind bérbeadásra, mind Airbnb-re alkalmas, szemben a belvárossal, ami sokkal inkább Airbnb-túlsúlyos.
Ha a Móricz Zsigmond körtér és a BME környékén akarunk venni egy 50 négyzetméteres lakást, a kerület átlagértékei alapján 650 – 800 ezer forintot kell fizetnünk négyzetméterenként. A sáv alja a teljesen felújítandó, míg a sáv teteje a jó állapotú, kiadásra alkalmas lakásokat mutatja. Előbbi esetében durván 150 ezer forintot még biztosan rá kell költeni négyzetméterenként, hogy kiadható legyen a lakás, így nagyságrendileg hasonló értékhez jutunk. Ha az Airbnb-t választjuk, még egymillió forintot érdemes a lakás berendezésére elkölteni, hogy a platform kompetitív piacán is érvényesülni tudjunk.
Beruházási költségként számoljunk tehát 40 millió forinttal a sima bérbeadás estében, és 41 millióval az Airbnb-nél.
Bérbeadás hagyományosan, és a képlet
A Duna House ingatlanközvetítő statisztikája szerint a XI. kerületben durván 3000 forinttal számolhatunk négyzetméterenként, mint bérleti díj, vagyis esetünkben havi 150 ezer, éves szinten 1,8 millió forint lesz az árbevételünk. A rezsivel igazából nem is kell foglalkoznunk, mert egy átfolyó költség, viszont a karbantartásra érdemes havi 10 ezer forint költséggel számolni. Ezenkívül még az eredményünket terheli adó.
HA ELFOGADJUK A FELTÉTELEZÉSEK HELYESSÉGÉT 3.6% HOZAMOT TUDUNK ELÉRNI. VISZONT HA ROSSZUL MÉRTÜK FEL AZ ÁRBEVÉTELÜNKET ÉS 500 FORINT/NÉGYZETMÉTERREL KEVESEBBÉRT TUDJUK KIADNI HAVONTA, A LAKÁS HOZAMA MÁR CSAK 2.9 SZÁZALÉK LESZ. EZ KEVESEBB, MINT AZ AMERIKAI TÍZ ÉVES ÁLLAMPAPÍR HOZAMA.
Ha más paraméterekkel kívánja elvégezni a számítást, az alábbi képletbe kell behelyettesítenie a változókat: [[Kiadási ár- Karbantartás – Adó ] / [(vételi négyzetméter ár * terület) + (Felújítási költség négyzetméterenként * terület)].
Airbnb és a képlet
Ha megnézzük a Budapesten elérhető Airbnb lakásokat, szembetűnő, hogy milyen olcsón bérelhetünk nagyon jól kinéző lakásokat. Az erős versenynek köszönhetően sokszor többet kell költenünk a felújításra, mint a hagyományos bérbeadásnál.
Azt is villámgyorsan fel lehet mérni, hogy a metró melletti lokációval éves szinten átlagosan 15000-20000 forint/napért lehet kiadni a lakást úgy, hogy a nyári hónapok erősebbek a télieknél pedig jelentős kedvezményt kell adni, hogy a telítettség ne csökkenjen le. Az árbevétel másik fontos faktora a telítettség, amit most tegyünk 70-80 százalék közé. Valószínű, hogy jó lokációval és rutinos árazással 80 százalékot is el lehet érni, de maradjunk konzervatívak, inkább számoljunk 70 százalékkal.
Tulajdonosi szemmel a bérbeadás és az Airbnb között a legnagyobb különbséget évekig az utóbbiba beletett energia jelentette, vagyis az időnk alternatívaköltsége, amit nagyon nehéz beárazni. Mivel sokaknak ez jelentette a legnagyobb problémát, hamar létrejöttek olyan profi cégek, akik leveszik az Airbnb terheit a lakás tulajdonok válláról.
Ezt a szolgáltatást az árbevétel 20 százalékára értékeli jelenleg a piac, úgy, hogy tartalmaz számos kellemetlen és időigényes feladatot, kezdve a takarítástól a hirdetéskezeléséig. Ha megbízunk egy ilyen céget, a két bérbeadás típus közötti energiabefektetési-szükséglet különbsége gyakorlatilag eltűnik. Az Airbnb esetében további költség az adó, a rezsi és a karbantartás, utóbbit érdemes a bérbeadás esetében felmerülő költség négyszeresének venni az intenzívebb amortizáció veszélye miatt.
HA SIKERÜL A LAKÁSUNKAT AZ AIRBNB-N 20000 FORINT/NAPÉRT KIADNUNK, ÉVES SZINTEN 70 SZÁZALÉKOS TELÍTETTSÉGGEL 6,2 SZÁZALÉKOS HOZAMOT ÉRHETÜNK EL, MÍG 80 SZÁZALÉKOS TELÍTETTSÉGNÉL 7,4 SZÁZALÉKOS HOZAMRA TEHETÜNK SZERT.
Ha ötezer forinttal kevesebbért tudjuk kiadni, akkor a 6,2 százalékos hozamunk 4,1 százalékra zsugorodik, ami még mindig nagyobb, mint a 3.6 százalékos bérbeadással elért hozamunk, de már nem drasztikusan.
Jelentősen nagyobb hozamot érhetünk el, ha az ingatlant részben hitelből vásároljuk, amit a jelenlegi kamatkörnyezet is támogat, de ez már egy komplikáltabb példa, ahol a kockázat még magasabb.
Ha az Airbnb-re akarja elvégezni saját számítását, a következő képletbe helyettesítse be a megfelelő számokat (saját példámban az Airbnb üzemeltetési költségét az árbevétel 20 százalékában határoztam meg, a karbantartásra évente 480 ezres költséget áraztam – a hagyományos lakáskiadásnál ennek negyedét, 120 ezer forintot kalkuláltam). A képlet: [[Telítettségi faktor * 365* Átlagos napi kiadási ár]- (Airbnb üzemeltetés költsége/év – Karbantartás/év – Rezsi/év – Adó )] / [(átlagos vételi négyzetméter ár * terület) + (Felújítási költség négyzetméterenként * terület)+bútorok]
Ekkora hozamkülönbségnél mi a kérdés?
Ha ennyivel magasabb a hozam, és nincs többlet idő- és energiaigénye az Airbnb-nek, mi szól egyáltalán ellene? Egyrészt valószínű, hogy sokak fejében az Airbnb még mindig nagyon időigényes alternatívának tűnik, miközben a saját idejüket nagyon drágának értékelik. Az üzemeltető cégek elterjedésével az Airbnb-bérbeadók száma is tovább nőhet, természetesen csak a megfelelő lokációknál. Másrészt
SZÁMOLNI KELL AZZAL, HOGY ELTÉRŐ A KOCKÁZAT.
Ez nem is annyira a sok vendéget jelenti – bár annak ellenére, hogy a vendégek ugyanúgy értékelést kapnak és ellenőrizhetőek, mint a bérbeadók, a sok megforduló nyilván jelent valamilyen többletkockázatot –, hanem a szabályozói környezetet, ami Közép-Európában is dinamikusan tud változni egyik napról a másikra.
AZ ELMÚLT HÓNAPOKBAN KOMOLY SZIGORÍTÁSOKKAL KELLETT SZEMBESÜLNIÜK AZ AIRBNB ÜZEMELTETŐINEK PRÁGÁBAN ÉS BÉCSBEN IS.
Budapestet ez a trend még nem érte el, de azok a belvárosi lakóházak ahol még több mint 50 százalékban lakhatásra használják az ingatlant a tulajdonosok és nem bérbeadásra, több helyen is kitiltották az Airbnb-t.
Mondhatjuk, hogy ha valamiféle tiltás vagy korlátozás bekövetkezik, akkor maximum az állampapír hozamért adom ki hagyományosan a lakást. De a beletett extra felújítási költséget illetve a belvárosi elhelyezkedésért kifizetett prémiumot ebben az esetben nem kapjuk vissza a bérleti díjban.
(Fotó: Terovesalainen, Pixabay. Ez a cikk először a Forbes.hu-n jelent meg, 2018. december 3-án.)
